Cuando los que gobiernan (sean del palo que sean) no cesan en su empeño de meterse en todo aquello que tenga que ver con la economía de forma que el resultado suele ser contrario a lo pretendido, y se insiste y se parchea una y otra vez sobre lo que no se hizo como debería, se genera cierta incertidumbre y genera el escenario perfecto para que las condiciones sobre lo que se pretendía regular, empeoren.
Esto lo hemos comprobado en muchos sectores. Desde hace algún tiempo, le ha tocado de lleno al sector inmobiliario español.
Prueba de ello, una vez más, es una nueva "norma" como este Decreto 1312/2024, aprobado el 23 de diciembre, el cuál ha introducido un nuevo marco regulador que impactará significativamente en el sector de alquiler de corta duración en España.
La normativa establece la creación de un Registro Único de Arrendamientos y una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, "facilitando" la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos temporales.
Pero me voya dejar de
Aspectos Clave del Decreto
El objetivo primordial de esta normativa es la obtención de un número de registro único para cada inmueble o unidad parcial destinado al arrendamiento de corta duración. Sin este número, no será posible ofrecer dichos inmuebles en plataformas de alquiler en línea.
Características de los Alquileres de Corta Duración:
- Uso Temporal y Específico: Los alquileres de corta duración están destinados a usos distintos del arrendamiento de vivienda tradicional. Esto incluye estancias por vacaciones, motivos laborales, estudios, tratamientos médicos, entre otros, que no impliquen una necesidad de vivienda permanente.
- Equipamiento Adecuado: Los inmuebles deben estar equipados y amueblados de acuerdo con el reglamento UE 2024/1028, asegurando que están preparados para un uso temporal.
Obligaciones de los Arrendadores:
- Número de Registro: Obtener un número de registro único es obligatorio antes de ofrecer el inmueble en alquiler.
- Información y Requisitos: Proporcionar la información solicitada y atender a los requerimientos de las autoridades competentes.
- Actualización y Comunicación: Mantener actualizada la información y comunicar el número de registro a las plataformas de alquiler.
Procedimiento de Registro
El registro se podrá realizar a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles (www.registradores.org), utilizando la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El proceso incluye:
- Rellenar un formulario web online.
- Descargar el PDF del formulario cumplimentado.
- Presentar la solicitud y la documentación complementaria de forma telemática o en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles.
Será el registrador quien anotará el número de registro y notificará al interesado.
Implicaciones y Control
Las altas, suspensiones y bajas de los números de registro se notificarán a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, permitiendo así funciones de inspección y control conforme a sus respectivas normativas.
Fechas Importantes
- Entrada en Vigor: 2 de enero de 2025
- Despliegue de Efectos: 1 de julio de 2025
Se otorga un plazo para que todos los actores involucrados puedan realizar las adaptaciones tecnológicas y funcionales necesarias para cumplir con la norma.
En conclusión (y opinión personal)
El Real Decreto 1312/2024, vendido como una norma que se concibe con la intención de fortalecer la transparencia y el control en el mercado de alquileres de corta duración, plantea ciertos aspectos que podrían plantear dificultades en su implementación y dar lugar a cuestionamientos sobre su efectividad real.
A continuación, comento algunos de los principales puntos negativos de esta normativa:
Complejidad Administrativa: ¿Un Obstáculo Insuperable?
El Decreto establece procedimientos que podrían considerarse excesivamente burocráticos, especialmente para los propietarios más pequeños. Por ejemplo, se les exige registrar cada unidad de alquiler y obtener un número único en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles.
Este requisito podría desalentar a los propietarios con pocas viviendas, ya que consumiría tanto tiempo como esfuerzo para cumplir con estos trámites administrativos. Además, la constante actualización de datos y la interacción obligatoria con plataformas digitales y administraciones podría suponer una carga adicional para los propietarios que gestionan alquileres de forma ocasional o no profesional.
Estos inconvenientes podrían tener un efecto perjudicial en la oferta de alquileres de corta duración, lo que afectaría negativamente al sector turístico y a los ingresos de los propietarios más pequeños.
Incremento de Costes: ¿Un Reflejo de la Realidad?
La implementación de esta normativa puede conllevar un aumento de los costes tanto para los propietarios como para las plataformas digitales. Por un lado, los propietarios deberán pagar tasas administrativas adicionales al registrar sus unidades en el registro único, lo que representaría un gasto adicional.
Por otro lado, las plataformas digitales se verían obligadas a realizar verificaciones, transmitir datos y asegurarse de que los anuncios cumplan con los requisitos establecidos, lo que podría traducirse en mayores gastos operativos.
Estos costes adicionales probablemente se trasladarían a los usuarios en forma de comisiones más altas. Es importante considerar si estos aumentos de costes son una representación precisa de la realidad o si podrían ser evitados o minimizados de alguna manera.
Insuficiencia en la Lucha contra el Fraude: ¿Un Obstáculo a Superar?
Aunque el Decreto tiene como objetivo combatir las prácticas irregulares en el mercado de alquiler de corta duración, las medidas propuestas pueden no ser lo suficientemente efectivas. Por ejemplo, la Ventanilla Única Digital, que será fundamental para el control administrativo, dependerá de la colaboración de las plataformas digitales y las administraciones territoriales.
Esta dependencia podría dificultar una implementación uniforme y eficaz de la normativa. Además, la falta de incentivos para el cumplimiento de la normativa podría llevar a que los propietarios que operan al margen de la legalidad eviten el registro, sobre todo en zonas donde la supervisión administrativa es limitada.
Es fundamental revisar y reevaluar estas medidas para garantizar que sean lo suficientemente efectivas y se logre un control por parte de todas las partes involucradas.
Impacto Negativo en el Mercado de Alquiler de Larga Duración: Una Consecuencia No Deseada
Aunque la normativa busca aumentar la oferta en el mercado de alquiler de larga duración, se plantea la posibilidad de que tenga efectos no deseados.
Por ejemplo, si el proceso de registro resulta demasiado complejo para los propietarios, podrían optar por no alquilar sus propiedades, lo que reduciría la oferta total. Además, la disminución de la oferta de alquileres temporales regulados podría derivar en un aumento de los precios tanto en el mercado de corta como de larga duración.
Es necesario analizar cuidadosamente estas consecuencias para evitar resultados indeseables.
Ambigüedad en la Coordinación Competencial: Una Cuestión de Coherencia
El Decreto establece que la gestión del registro corresponde al Estado, pero deja en manos de las comunidades autónomas y los ayuntamientos la tarea de crear normativas específicas sobre los arrendamientos turísticos.
Esta ambigüedad podría dar lugar a conflictos competenciales y a normativas contradictorias que dificulten una aplicación homogénea del Decreto. Estos conflictos y la inseguridad jurídica resultante podrían ser perjudiciales tanto para los propietarios como para el mercado en general.
Será necesario delimitar con mayor precisión las competencias y asegurar un marco legal coherente para evitar problemas futuros.
Plazos de Implementación Ambiciosos: ¿Realidad o Utopía?
Aunque el Decreto entrará en vigor en enero de 2025, la aplicación práctica de sus disposiciones comenzará en julio del mismo año.
Este plazo puede resultar insuficiente para que los propietarios adapten sus propiedades y cumplan con las nuevas exigencias, para que las plataformas digitales implementen los cambios tecnológicos necesarios para cumplir con las obligaciones de transmisión de datos, y para que las administraciones públicas pongan en marcha la Ventanilla Única Digital con la infraestructura necesaria para su correcto funcionamiento.
Es fundamental evaluar si estos plazos son realistas y, en caso contrario, extenderlos para garantizar una implementación adecuada.
Posibles Efectos en el Turismo: ¿Un Peligro para el Sector?
El turismo, uno de los motores económicos más importantes de España, podría verse perjudicado por las restricciones establecidas en el Decreto.
Por un lado, los requisitos administrativos podrían desalentar la participación de pequeños propietarios en el mercado de alquiler turístico, lo que reduciría la oferta de alojamientos turísticos disponibles.
Por otro lado, otros destinos europeos sin regulaciones similares podrían atraer a la demanda desviada, afectando a las economías locales que dependen del turismo.
Es fundamental evaluar cuidadosamente estos posibles efectos y establecer medidas para mitigarlos.
