En España, recientemente, se aprobó la Ley de Derecho a la Vivienda de 2023. En teoría, esta ley tiene el propósito de garantizar una mejor oferta de viviendas en zonas con precios, supuestamente, prohibitivos en lo que se conoce como "zonas tensionadas".
La nueva legislación, supuestamente, tiene la intención de abordar el coste de la vivienda y proporcionar una oferta que corresponda a dicho coste.
La pregunta que surge es: ¿Cómo afectará la nueva ley de derecho a la vivienda al propietario que desea vender su piso sin acudir a una inmobiliaria? Esta es la temática que trataremos en este post y el vídeo que le acompaña:
¿Qué es la ley de derecho a la vivienda?
Antes de continuar con los pasos a seguir para vender por tu cuenta un inmueble, es importante revisar qué es lo que exige al efecto la nueva Ley de Derecho a la Vivienda.
Esta ley establece, supuestamente, el marco para el desarrollo de un mercado inmobiliario regulado, con medidas como la limitación del alquiler y la expansión de la compra de viviendas para los españoles.
La nueva legislación también se enfoca en la seguridad jurídica para los inquilinos al aumentar su tenencia.
Además, también pretende limitar los precios de los alquileres en los sitios clave para las personas de bajos ingresos, a los que se les cobra precios prohibitivos.
La nueva ley fija las limitaciones a los propietarios para evitar la subida excesiva de los precios de alquiler y motivar a los propietarios a alquilar a individuos con control de precios.
Impacto de la nueva ley de derecho a la vivienda en los propietarios vendedores
Los propietarios de viviendas particulares se están viendo afectados de diferentes formas por esta nueva legislación. La primera y más obvia es la limitación de los precios de las viviendas. Por una parte parece que se ataque el libre mercado y precio en este sentido, y por otra, da la sensación que se limita cobrar un precio abusivo o inflado por un inmueble determinado. Este útimo punto es positivo, pero el primero...
El hecho es que actualmente, el límite en el precio a un nivel aceptable podría reducir el beneficio que un propietario podría obtener. Esto podría significar que a la hora de vender tienen que valorar y estudiar la mejor manera de vender su propiedad.
Además de lo expuesto, esta ley tal y como está actualmente no sólo incluirá la regulación de los precios y la ayuda a los inquilinos. Por ejemplo, exigirá contar con una ingente cantidad de documentación previa a la firma en notaría:
-El certificado de eficiencia energética, debe estar al día.
-Nota simple actualizada del inmueble.
-Escritura de compraventa vigente.
-IBI actualizado y pagado.
-Certificado de cargas y deudas a cero de los gastos de la comunidad, emitido por el presidente o administrador de fincas (otro docuentos de la comunidad o edificio puede ser el ITE).
-Justificación del pago al día de los diferentes suministros.
-Certificado de situación de la hipoteca.
Y una vez realizada la firma, no nos olvidemos de la plusvalía correspondiente.
Sin embargo, la nueva ley de derecho a la vivienda también intenta proporcionar varias oportunidades para los propietarios mediante unos incentivos con la finalidad de que alquile a personas de bajos ingresos.
El propietario en estos casos (no vende, sino que alquila) puede recibir incentivos como exenciones fiscales. No obstante, en todo caso, siempre recomendamos para más tranquilidad contar con un seguro de rentas o alquiler para tranquilidad del propietario e incluso un seguro para inquilinos, realmente útil en caso de no poder afrontar una cuota de forma puntual.
Además, esta nueva legislación plantea la posibilidad de convertir algunos de los inmuebles arrendados en viviendas de protección oficial con contratos de alquiler a largo plazo.
Esto significará que los propietarios recibirán un alquiler a un precio más bajo a largo plazo. Esto también significará que los propietarios tendrán, aparentemente, la seguridad de que sus inquilinos cumplen con los requisitos de la ley.
En conclusión
En materia de alquiler, con la entrada en vigor de esta ley, hemos comprobado como la oferta disminuye a la vez que aumenta la demanda. Se ha conseguido justamente el efecto contrario al pretendido (si es que era lo que se pretendía).
Para el propietario, alquilar no resulta muy atractivo salvo excepciones, y al inquilino finalmente le resulta más rentable convertirse en comprador.
Por tanto, podemos inferir que la nueva Ley de Derecho a la Vivienda tendrá un impacto significativo en los propietarios que deseen vender una propiedad por su cuenta. Todo ello motivado por las gestiones que al final se deben realizar (algo que ya ocurría igualmente antes, pero ahora se ha complicado) y que, generalmente, deberían confiarse a profesionales expertos.
El hecho de que los propietarios deban cumplir con esa serie de estrictos requisitos significa que, para no pocos propietarios, el proceso de venta podría volverse algo más complicado.
Evidentemente, insisto, ahí es donde se hace interesante (y en muchas ocasiones, necesario) contar con el asesoramiento experto y la asistencia de una agencia o agente inmobiliario experto para no jugarsela en algo tan importante como la compraventa de una vivienda.
Por lo menos, el que avisa...
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