En el ámbito de la compraventa de inmuebles en Valencia (que és principalmente nuestra zona de actividad), es necesario tener en cuenta diversos aspectos legales que pueden surgir en relación a las herencias, donaciones y divorcios. Estos procesos pueden tener un impacto significativo en la compraventa y es fundamental contar con un conocimiento profundo de la legislación vigente.
En este artículo, exploraremos los diferentes aspectos legales relacionados con las herencias, donaciones y divorcios en la compraventa de inmuebles en la Comunidad Valenciana. Analizaremos cómo estas situaciones pueden influir en el proceso de compraventa y qué precauciones deben tomarse para evitar problemas legales y financieros.
Una imagen propia de Inmoilusiona.com (generada con IA)
Vas a vender tu propiedad, pero ¡ostras! resulta que no es sólo tuya, o hay "movidas" de por medio...
La casa de los abuelos, el local que tenías a medias con tu socio o el chalete que compraste con tu ex... quieres vender pero ahora vienen los ayayays y los oyeoyeoyes.
No pasa nada, aquí nos tienes para explicarte -así, por encima- en qué consiste el tema de herencias, donaciones, sucesiones y divorcios y cómo afrontar todas esas gestiones para que no sea un quebradero de cabeza.
Al tema.
1. Herencias
Una cuestión común de este tipo de venta de inmuebles con varios propietarios, es la herencia. Cuando una persona o personas (matrimonio, normalmente) fallece y deja bienes inmuebles a sus familiares (generalmente, hijos) es necesario que dichos herederos realicen el proceso de sucesión para transferir la propiedad legalmente.
La aceptación de la herencia es el requisito previo a la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con cierta documentación, a saber:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Si existiera, testamento del causante.
Durante el proceso de compraventa, es importante verificar que la herencia se ha realizado correctamente y que todos los herederos han dado su consentimiento para la venta. En caso de existir alguna disputa entre estos, será necesario resolverla antes de proceder con la operación. En este sentido, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en herencias.
Cuando existe un testamento, se realiza un inventario de los bienes, derechos, deudas y obligaciones del fallecido. Luego se redactará un documento de distribución de la herencia, donde se indicará cómo se repartirá el patrimonio entre los herederos.
Ahora bien, si por parte del fallecido (o fallecidos) no se dejó testamento, el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, según la ley. Luego se elaborará un acta de declaración de herederos, donde se especificará quiénes tienen derecho a dicha herencia.
Tras ello, se procederá a redactar el documento de distribución de la herencia, de la misma manera que se hizo en el caso anterior: el notario realizará un inventario de los bienes y deudas del fallecido y repartirá el patrimonio entre los herederos.
Al aceptar una propiedad heredada y venderla posteriormente, tendrás que afrontar una serie de impuestos:
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se paga el ISyD al recibir la herencia y su cantidad depende de cada comunidad autónoma. Es un requisito previo para poder registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad y debe pagarse en los 6 meses posteriores al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante recibir asesoramiento y conocer la normativa autonómica aplicada.
- Plusvalía municipal: Este impuesto local grava el incremento de valor de los terrenos urbanos, siempre que este aumento se produzca. También se debe pagar en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa específica del ayuntamiento donde se encuentre la propiedad. La plusvalía municipal se paga tanto al recibir la propiedad en herencia como al venderla posteriormente, si corresponde. A partir del 9 de noviembre de 2021, también se deberá pagar la plusvalía en ambos casos si ambas operaciones se realizan dentro del mismo año.
- Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad: Mediante el documento de distribución y adjudicación de herencia, podrás cambiar la titularidad de los bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, previa liquidación de los impuestos correspondientes, ya que esto proporcionará la máxima seguridad jurídica a todas las partes involucradas.
Además, la venta será mucho más sencilla si todo está en orden, ya que el comprador podrá conocer en detalle la situación de la propiedad, a quién pertenece y si está libre de cargas antes de dar cualquier paso. También puede ser un requisito indispensable para que el comprador obtenga financiación bancaria.
- Venta del inmueble heredado: Una vez aceptada la herencia, el inmueble se convertirá en propiedad de cada heredero de acuerdo a la proporción establecida en el documento de distribución. En este momento, será posible realizar la venta y distribuir los beneficios entre todos los herederos según su cuota de participación en la propiedad del inmueble.
- El IRPF en la venta de un piso heredado: El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sólo nos afecta si vendemos la propiedad heredada (no al recibirla). Si se obtiene una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, esta deberá declararse en la declaración de la Renta. En concreto, se deberá reflejar en el IRPF correspondiente al año en que se realice la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial, se debe restar el valor de compra al valor de transmisión. En el caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia según su cuota de participación.
Todos estos pasos para la compraventa son los habituales, aunque para evitar conflictos entre los herederos, puede ser recomendable designar a un mediador que se encargue de todos los trámites de la compraventa. Creo que en esto, podemos ayudarte.
2. Donaciones y sucesiones
Otra situación que puede surgir en la compraventa de inmuebles, es la donación de propiedades. En este caso, una persona decide transferir la propiedad sin recibir ningún tipo de compensación económica a cambio.
Existen una serie de gestiones y requisitos para que la venta se lleve a efecto. Es fundamental contar con el asesoramiento legal adecuado para asegurarse de que la donación se realiza de manera adecuada y cumpliendo con todos los requisitos legales. Durante el proceso de compraventa, es importante verificar que la donación se ha realizado correctamente y que se ha registrado debidamente ante las autoridades competentes.
Los impuestos suelen ser similares a lo descrito en el apartado anterior, con la particularidad de que una donación es diferente a una herencia en ciertos aspectos. En términos generales, la donación es una transmisión de bienes y derechos inter vivos, es decir, en vida de los interesados, mientras que las herencias son transmisiones mortis causa, esto es, que se realizan a causa del fallecimiento de una persona. Además, con una herencia se pueden heredar deudas, con una donación no.
Es imporatnte tener en cuenta que el impuesto de sucesiones es aquel que paga la persona que hereda bienes, mientras que el de donaciones es el que se abona cuando ese dinero, viviendas o similares, se cede en vida.
3. Divorcios
Este supuesto suele darse cuando la propiedad es compartida por dos personas, matrimonio (generalmente en régimen de bienes gananciales) o pareja de hecho legalmente registrada. Los divorcios pueden tener un impacto significativo en la compraventa de inmuebles. Esto aunque es obvio, a veces nos "dejamos llevar" y viene la bofetada en la cara, en el momento de la firma.
Si una pareja que posee un bien inmueble decide divorciarse, es necesario realizar un proceso de liquidación de bienes para determinar cómo se distribuirá la propiedad. Durante el proceso de compraventa, es importante verificar que el divorcio se ha llevado a cabo de manera legal y que todas las decisiones sobre la propiedad se han tomado en consideración.
Además, al igual que con el resto de puntos expuestos, es fundamental asegurarse de que no existan deudas o litigios relacionados con la propiedad que puedan afectar la operación.
En conclusión
En principio, si bien la compraventa de inmuebles puede verse afectada por situaciones como herencias, donaciones y divorcios, una adecuada gestión de estas cuestiones no debería dar problemas a la hora de realizar la operación final.
No obstante, ante dudas o cuando una de las partes (herederos) no esté deacuerdo en vender, o en el precio, o en cualquier otro punto, será fundamental contar con el asesoramiento legal adecuado para garantizar que todas las transacciones se realicen de manera correcta y en cumplimiento de la legislación vigente.
Durante el proceso de compraventa, es importante verificar que todas las herencias se hayan realizado correctamente y que no existan deudas o litigios pendientes. Además, es fundamental asegurarse de que las donaciones se hayan registrado debidamente y que no existan disputas entre los herederos o donantes.
Por último, en caso de divorcio, es fundamental realizar un proceso de liquidación de bienes adecuado para determinar cómo se distribuirá la propiedad. En todos estos casos, contar con un abogado especializado en compraventa de inmuebles en Valencia será de gran ayuda para evitar problemas legales y financieros. En resumen, al tener en cuenta estos aspectos legales, podemos garantizar una compraventa exitosa y sin contratiempos.
Ten en cuenta, que este artículo es meramente orientativo, si necesitas asesoramiento personalizado, no LO dudes. contacta con Inmoilusiona, tenemos algo que ofrecerte realmente interesante.
